← Wszystkie raporty

Raport miesięczny: październik 2026

W październiku 2026 r. ceny tych samych mieszkań w ofercie deweloperów zmieniły się średnio o +0,1%. Deweloperzy obniżyli ceny 3 076 lokali (2,3% oferty) i podnieśli ceny 6 595. W obserwowanych inwestycjach pojawiło się 6 014 nowych lokali, a 7 063 zniknęło. Do bazy weszło też 32 093 lokali z inwestycji, których wcześniej nie obserwowaliśmy — nowych inwestycji i plików odczytanych po raz pierwszy. Mediana ceny ofertowej za m² w Polsce: 11 445 zł/m². Największy spadek wśród dużych rynków: Sosnowiec (-0,4%). Największy wzrost: Gdynia (+0,7%).

Od 27 października portal dane.gov.pl tworzy znacznie mniej nowych plików z cenami niż zwykle (kilkaset zamiast kilku tysięcy dziennie). Brakujące pliki pobieramy bezpośrednio z list deweloperów, z których portal je importuje. W październiku baza powiększyła się też o pliki, których wcześniej nie odczytywaliśmy — ich lokale liczymy osobno, nie jako nowe mieszkania w ofercie.

Komentarz

W październiku ceny tych samych mieszkań w ofercie deweloperów wzrosły średnio o 0,1% — tyle samo co we wrześniu. Po skoku o 0,4% w sierpniu i spadku o 0,4% w czerwcu ceny ofertowe znów stoją niemal w miejscu: w ciągu ostatnich 12 miesięcy te same lokale podrożały łącznie o około 0,3%. Mediana ceny za m² w Polsce wynosi 11 443 zł/m² (−0,4% m/m), ale jej zmiany zależą głównie od tego, jakie inwestycje wchodzą do oferty.

Deweloperzy obniżyli ceny 3 076 lokali, czyli 2,3% oferty (mediana obniżki −4,6%), i podnieśli ceny 6 595. Na liczbę podwyżek duży wpływ miała jedna zmiana cennika: 20 października Murapol podniósł ceny niemal 3 tys. lokali, średnio o około 1%. Najwięcej obniżek wprowadzili:

W największych miastach ceny tych samych mieszkań zmieniły się o ułamki procenta. Najbardziej podrożały w Gdyni (+0,7%), Poznaniu (+0,5%) i Toruniu (+0,4%), a potaniały w Sosnowcu (−0,4%), Rumi (−0,2%) i Białymstoku (−0,1%). W Warszawie, Wrocławiu, Łodzi i Gdańsku zmiana wyniosła +0,1%, w Krakowie 0,0%. Obniżki były najczęstsze w Białymstoku (7,6% oferty), Rumi (6,7%) i Sosnowcu (5,5%), najrzadsze w Lublinie (0,5%).

Najgłębsze pojedyncze obniżki, sięgające 20–30%, dotyczą głównie kilku inwestycji, w których ceny w ostatnich miesiącach zmieniały się w obie strony — m.in. Modena Resort w Białce Tatrzańskiej oraz dwóch domów w Osiedlu Złote Piaski w Zielonej Górze, których cena w maju wzrosła, a w październiku spadła poniżej poprzedniego poziomu. Takie przypadki warto czytać ostrożnie: mogą być akcją promocyjną albo korektą danych w pliku dewelopera.

W inwestycjach obserwowanych już wcześniej pojawiło się 6 014 nowych lokali, a 7 063 zniknęło z oferty. Osobno do bazy weszło 32 117 lokali z inwestycji i plików odczytanych po raz pierwszy. To efekt rozszerzenia naszej bazy — od 27 października portal dane.gov.pl publikuje znacznie mniej nowych plików, więc brakujące pobieramy bezpośrednio z list deweloperów, a przy okazji odczytujemy pliki, których wcześniej nie obejmowaliśmy. Wzrostu liczby ofert do 165 tys. nie należy więc traktować jako wzrostu podaży. Wśród inwestycji, które pojawiły się w bazie, największe to Mennica Polska przy Jagiellońskiej w Warszawie (675 lokali), HI Poborzańska III w Warszawie (386) i Archicom przy Hasa w Łodzi (361).

To ceny ofertowe, nie transakcyjne.

+0,1%zmiana cen tych samych lokali m/m
11 445 zł/m²mediana za m² w Polsce (-0,4%)
165 275mieszkań w sprzedaży (+31 044; głównie poszerzenie bazy)
3 076obniżek cen (2,3% oferty)
6 595podwyżek cen
6 014nowych lokali w obserwowanych inwestycjach
7 063lokali zniknęło z oferty
32 093lokali z nowych inwestycji i nowo odczytanych plików
Indeks cen tych samych mieszkań — 5 największych rynków (wrz 2025 = 100)

Średnia zmiana ceny lokali obecnych w ofercie na koniec obu miesięcy, łańcuchowo

WarszawaKrakówŁódźWrocławGdańsk
9899100101102wrz 2025lis 2025sty 2026mar 2026maj 2026lip 2026paź 2026Łódź 101,1Kraków 100,8Wrocław 100,0Gdańsk 99,4
Pokaż dane w tabeli
OkresWarszawaKrakówŁódźWrocławGdańsk
wrz 2025100,0100,0100,0100,0100,0
paź 2025100,0100,6100,499,999,9
lis 202599,9100,7100,699,999,8
gru 202599,8100,7100,7100,099,8
sty 202699,9100,6100,799,999,7
lut 202699,9100,5100,3100,099,6
mar 2026100,0100,699,9100,199,6
kwi 2026100,0100,5100,6100,199,6
maj 2026100,1100,8100,6100,199,6
cze 2026100,1100,398,599,499,6
lip 2026100,2100,298,699,499,2
sie 2026100,6100,7100,999,899,2
wrz 2026100,9100,9101,099,999,2
paź 2026100,9100,8101,1100,099,4
Zmiana cen tych samych mieszkań w miesiącu

20 największych rynków; ujemne — taniej, dodatnie — drożej

Sosnowiec-0,4%Rumia-0,2%Białystok-0,1%Kraków0,0%Zielona Góra0,0%Rzeszów0,0%Szczecin0,0%Gliwice+0,1%Tarnów+0,1%Warszawa+0,1%Kielce+0,1%Wrocław+0,1%Łódź+0,1%Bydgoszcz+0,1%Gdańsk+0,1%Lublin+0,2%Katowice+0,2%Toruń+0,4%Poznań+0,5%Gdynia+0,7%
Pokaż dane w tabeli
Wartość
Sosnowiec-0,4%
Rumia-0,2%
Białystok-0,1%
Kraków0,0%
Zielona Góra0,0%
Rzeszów0,0%
Szczecin0,0%
Gliwice+0,1%
Tarnów+0,1%
Warszawa+0,1%
Kielce+0,1%
Wrocław+0,1%
Łódź+0,1%
Bydgoszcz+0,1%
Gdańsk+0,1%
Lublin+0,2%
Katowice+0,2%
Toruń+0,4%
Poznań+0,5%
Gdynia+0,7%

Największe rynki

MiastoOfertyMediana za m²Mediana m/mTe same lokale m/mObniżki
Warszawa17 64217 200 zł/m²+1,9%+0,1%2,1%
Kraków14 46015 900 zł/m²+0,8%0,0%3,2%
Łódź10 79411 262 zł/m²+1,5%+0,1%4,2%
Wrocław7 75614 800 zł/m²+2,1%+0,1%3,5%
Gdańsk7 21616 525 zł/m²+0,2%+0,1%3,0%
Poznań7 13513 018 zł/m²-0,1%+0,5%1,6%
Katowice5 88512 548 zł/m²-0,4%+0,2%3,5%
Lublin4 56310 900 zł/m²-0,9%+0,2%0,5%
Szczecin3 09212 000 zł/m²-0,8%0,0%0,7%
Białystok2 29511 900 zł/m²-0,4%-0,1%7,6%
Rzeszów2 18810 800 zł/m²+1,9%0,0%1,9%
Bydgoszcz1 94411 000 zł/m²+0,2%+0,1%1,8%
Gliwice1 6039 955 zł/m²0,0%+0,1%1,5%
Gdynia1 60313 446 zł/m²+1,3%+0,7%1,1%
Toruń1 37811 590 zł/m²0,0%+0,4%1,8%
Zielona Góra1 2409 800 zł/m²-1,0%0,0%0,7%
Rumia1 22010 191 zł/m²-6,1%-0,2%6,7%
Kielce1 13511 100 zł/m²-1,8%+0,1%1,1%
Tarnów1 0419 900 zł/m²0,0%+0,1%0,1%
Sosnowiec1 0259 199 zł/m²-0,5%-0,4%5,5%

Mediana zależy od tego, jakie mieszkania są akurat w ofercie (np. nowa inwestycja na obrzeżach ją obniża). „Te same lokale” to średnia zmiana ceny mieszkań, które były w sprzedaży na koniec obu miesięcy — lepiej pokazuje, czy deweloperzy podnoszą, czy obniżają ceny. Część nowych lokali to oferty deweloperów, których dane trafiły do naszej bazy w tym miesiącu — dlatego zmiany cen liczymy na tych samych lokalach.

Odsetek ofert z obniżką ceny

Lokale tańsze niż na koniec poprzedniego miesiąca, % oferty

0246lis 2025sty 2026mar 2026maj 20264,5%lip 20262,3%paź 2026
Pokaż dane w tabeli
Wartość
lis 20252,7%
gru 20252,3%
sty 20262,4%
lut 20262,8%
mar 20262,2%
kwi 20262,4%
maj 20262,5%
cze 20264,5%
lip 20262,2%
sie 20262,2%
wrz 20261,9%
paź 20262,3%

Największe obniżki cen w miesiącu

InwestycjaMiastoPow.ByłoJestZmiana
Osiedle Złote PiaskiZielona Góra250,31 m²3 349 999 zł2 350 000 zł-29,9%
Osiedle Złote PiaskiZielona Góra250,31 m²3 349 999 zł2 350 000 zł-29,9%
Modena ResortBiałka Tatrzańska37,89 m²985 140 zł718 200 zł-27,1%
Modena ResortBiałka Tatrzańska38,74 m²1 084 720 zł797 450 zł-26,5%
Modena ResortBiałka Tatrzańska33,64 m²1 059 660 zł792 350 zł-25,2%
Modena ResortBiałka Tatrzańska35,04 m²946 080 zł715 450 zł-24,4%
Modena ResortBiałka Tatrzańska45,40 m²1 362 000 zł1 044 200 zł-23,3%
Recap SPV 22 — Generała Zygmunta Waltera-Jankego cena wróciła 1 lis 2026Katowice28,64 m²343 680 zł266 352 zł-22,5%
Apartamenty Nowohucka Paluch — Na ŁąkachKraków30,76 m²590 592 zł458 324 zł-22,4%
Modena ResortBiałka Tatrzańska42,99 m²1 053 255 zł819 390 zł-22,2%
Modena ResortBiałka Tatrzańska33,60 m²890 400 zł696 555 zł-21,8%
MOD.ERN MiłosnaMajdan99,25 m²1 149 000 zł900 000 zł-21,7%
Modena ResortBiałka Tatrzańska42,82 m²1 040 526 zł815 570 zł-21,6%
Cavatina Wima — Al. Marszałka Józefa PiłsudskiegoŁódź28,81 m²362 880 zł285 219 zł-21,4%
Modena ResortBiałka Tatrzańska56,49 m²1 231 482 zł968 360 zł-21,4%

Promocje czasowe

1 917 lokali wróciło w tym okresie do ceny sprzed obniżki — deweloper obniżył cenę na pewien czas, a potem ją przywrócił. Mediana obniżki -7,5%, mediana czasu trwania 62 dni. Najwięcej u deweloperów: ATAL (764), Eko-park (247), Murapol Real Estate (193), Kraków-pękowicka-eko-park (75), ELKABEL DEVELOPMENT Szczygielski (59).

InwestycjaMiastoPow.Cena przedCena w promocjiObniżkaOdDoDni
Diamentowe Zacisze — PÓŁKOLERząska67,44 m²1 150 000 zł810 000 zł-29,6%17 wrz 20266 paź 202619
Murapol Real Estate — ToruńToruń38,15 m²581 788 zł411 257 zł-29,3%2 wrz 20261 paź 202629
Rajbud Development Property Sp. komandytowa — KadetówGorzów Wlkp.47,32 m²603 580 zł426 719 zł-29,3%7 paź 202622 paź 202615
Diamentowe Zacisze — PÓŁKOLERząska67,62 m²1 150 000 zł859 000 zł-25,3%17 wrz 20266 paź 202619
VI - Inwestycje CL — PoezjiGliwice43,87 m²451 861 zł350 960 zł-22,3%1 wrz 20261 paź 202630
Murapol Real Estate — Michała GrażyńskiegoBielsko-Biała56,58 m²803 003 zł629 170 zł-21,6%1 wrz 202620 paź 202649
Murapol Real Estate — Michała GrażyńskiegoBielsko-Biała53,60 m²781 495 zł613 184 zł-21,5%1 wrz 202620 paź 202649
Murapol Real Estate — Michała GrażyńskiegoBielsko-Biała51,60 m²752 037 zł590 304 zł-21,5%1 wrz 202620 paź 202649
Murapol Real Estate — Michała GrażyńskiegoBielsko-Biała50,53 m²694 440 zł545 724 zł-21,4%1 wrz 202620 paź 202649
Murapol Real Estate — Michała GrażyńskiegoBielsko-Biała32,17 m²490 650 zł386 040 zł-21,3%1 wrz 202620 paź 202649
Murapol Real Estate — Michała GrażyńskiegoBielsko-Biała33,92 m²513 752 zł404 326 zł-21,3%1 wrz 202620 paź 202649
Murapol Real Estate — Michała GrażyńskiegoBielsko-Biała33,93 m²513 901 zł404 446 zł-21,3%1 wrz 202620 paź 202649
Murapol Real Estate — Michała GrażyńskiegoBielsko-Biała41,86 m²586 500 zł462 134 zł-21,2%1 wrz 202620 paź 202649
Murapol Real Estate — Michała GrażyńskiegoBielsko-Biała51,51 m²705 915 zł556 308 zł-21,2%1 wrz 202620 paź 202649
VI - Inwestycje CL — PoezjiGliwice40,92 m²417 384 zł331 452 zł-20,6%17 wrz 20262 paź 202615

Promocja czasowa: obniżka o co najmniej 1%, po której cena wróciła do poziomu sprzed obniżki w ciągu 120 dni; liczymy ją w okresie, w którym się skończyła. Sama obniżka jest też liczona wśród obniżek swojego okresu. Deweloperzy, u których to się powtarza: promocje rotacyjne.

Nowe cenniki całych inwestycji

W 92 inwestycjach deweloper jednego dnia zmienił ceny niemal wszystkich lokali w sprzedaży: 68 razy w górę, 24 w dół.

DzieńInwestycjaMiastoDeweloperLokale ze zmianąMediana zmiany
31 paź 2026EntreKrakówEko-park62 z 74+7,1%
30 paź 2026ATAL — SmugowaŁódźATAL169 z 175+12,3%
27 paź 2026Zielony Zakątek Etap IIWołominKONSTANS Sp . z o.o19 z 19-1,5%
27 paź 2026Marvipol Nad Potokiem Spółka z o.o — WspólnaGdańskMarvipol Nad Potokiem Spółka z o.o10 z 10-16,2%
26 paź 2026ATAL — HipotecznaŁódźATAL136 z 158+10,4%
26 paź 2026Tompol Capital — PiłsudskiegoTomaszów MazowieckiTompol Capital21 z 21-5,8%
26 paź 2026Yawa 43 — WarszawaWarszawaYawa 4317 z 20+2,0%
26 paź 2026VIK — ŁaskŁaskVIK16 z 16-8,0%
24 paź 2026ATAL — ul. Starego Dębu 70, 72, 74, 76, 78, 80, 82, 84, 86, 88, 90, 92, 94, 96, 98, 100KrakówATAL172 z 173-6,4%
24 paź 2026Osiedle SzwankeCiechanówGrupa Scotia Development17 z 17+3,5%
23 paź 2026ATAL — Piotrkowska i WólczańskaŁódźATAL237 z 263+8,9%
23 paź 2026Tompol Capital — ZwolińskiegoRawa MazowieckaTompol Capital19 z 22-2,3%
23 paź 2026Green Park OlkuszŻuradaJURA RETAIL Park12 z 13+2,1%
23 paź 2026Haffnera Residence — Jana Jerzego HaffneraSopotHaffnera Residence11 z 11+3,4%
22 paź 2026Róg Młynowej ApartamentyBiałystokApartamenty Rogowski Remigiusz210 z 219-0,5%
22 paź 2026Rezydencja ManufakturaBiałystokMercise Sp. z. o. o92 z 98-6,2%
22 paź 2026YIT Development — ul. LazurowaWarszawaYIT Development65 z 65+3,0%
22 paź 2026Osiedle Przy LesieWasilkówOsiedle Przy Lesie61 z 71+0,6%
22 paź 2026AWM Development — ul. Trakt LubelskiWarszawaAWM Development34 z 34-6,1%
22 paź 2026KTK Piech — PolarnaBiałystokKTK Piech30 z 30+2,9%

Co najmniej 10 lokali i 80% lokali inwestycji w sprzedaży tego dnia, zmiany w tę samą stronę. Wszystkie zmiany cenników

Nowe inwestycje w ofercie

InwestycjaMiastoNowe lokale
Mennica Polska spółka komandytowo akcyjna — JagiellońskaWarszawa675
HI Poborzańska III — ul. Warszawski ŚwitWarszawa386
Archicom Łódź 1 — HasaŁódź361
Trzecia - Sovo Group — ul. ZamkowaGwiazdowo330
Maratońska 49Łódź322
Osiedle Ozon - Etap 7Kraków306
Tymienieckiego 33Łódź298
Sovo Group — OgrodowaPoznań293
WodnaŁódź293
PRZYSTANEK PRĄDNIKKraków250

Deweloperzy z największą liczbą obniżek

DeweloperObniżki
ATAL188
Murapol Real Estate178
Eko-park156
Trust Investment Projekt 33130
Inpro106
Bravo Developer Wielkopolska92
Apartamenty Rogowski Remigiusz84
Jędrzejczyk Group57
Firma Dariusz Karski56
Cavatina SPV 1749

Porównujemy ofertę z 30 wrz 2026 i 31 paź 2026: ten sam lokal, zmiany cen o co najmniej 0,5% liczymy jako obniżki lub podwyżki, jeśli nowa cena obowiązuje co najmniej 7 dni (krótsze zmiany pod koniec miesiąca trafiają do kolejnego raportu, jeśli się utrzymają); zmiany większe niż 50% lub -30% pomijamy jako prawdopodobne błędy w plikach. Ceny ofertowe deweloperów z dane.gov.pl, nie ceny transakcyjne.

Raporty e-mailem

Raport tygodniowy (poniedziałek, 10:00) i miesięczny (pierwszy dzień roboczy miesiąca) prosto na Twoją skrzynkę.